3g. Grondbeleid

Binnen de gemeente Eindhoven is het hebben van grond(posities) een middel om doelen van andere beleidsinhoudelijke domeinen, sectoren en afdelingen te realiseren. Hiermee is het geen doel op zich om posities te hebben. Door de inzet van grond (bijvoorbeeld ten behoeve van herontwikkeling) realiseren we (maatschappelijke) waarde voor de stad.

Ten opzichte van voorgaande jaren zijn de tijden sterk veranderd. Hierdoor is de positie van de gemeente in gebiedsontwikkelingen op onderdelen gewijzigd. Diverse ontwikkelingen zijn van invloed geweest op de wijze waarop wij ons huidige grondbeleid (2017) konden en wilden inzetten voor de stad. Denk hierbij aan de in 2020 vastgestelde Omgevingsvisie, maar bijvoorbeeld ook aan de oververhitte woningmarkt. Dit vraagt om anders denken, handelen en realiseren. In 2022 is daarom gestart met de totstandkoming van een nieuwe Nota Grondbeleid (strategisch beleidsdocument) en Spelregelboek Grondbeleid (tactisch beleidsdocument) die meer recht doet aan de huidige trends en ontwikkelingen. Besluitvorming en vaststelling van beide documenten zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2023 volgen.

Voor monitoring wordt aangesloten bij de reguliere planning- en controlcyclus. Onderdeel hiervan is het jaarlijks herijken van de grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkelingen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen (MPG). De resultaten van het MPG verwerken we indien nodig in de jaarrekening en in de daarop volgende (meerjaren-)begroting.

Relatie met taakvelden
Voor het programma grond loopt de financiële verantwoording als volgt:

• Grondexploitatie (actieve rol):
  • niet-bedrijventerreinen op taakveld 8.2
  • bedrijventerreinen op taakveld 3.2
• Private ontwikkelingen (faciliterende rol): op taakveld 8.1

Prognose van de te verwachten resultaten

In onderstaande tabel staan de verwachte resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Deze zijn gebaseerd op de herijking voor de jaarrekening 2021 (MPG 2022) en de halfjaarlijkse actualisatie die hierop volgde. Het nog verwacht resterend resultaat zal worden gerealiseerd in de periode tot en met 2030.

Uit de halfjaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties en private ontwikkelingen is in het project Stationsgebied (District E) een mutatie met een negatief financieel effect van circa € 1,5 miljoen als gevolg van een raadsbesluit (lagere grondopbrengst bij verkoop perceel als gevolg van meer middeldure woningen) naar voren gekomen. Daarnaast zijn in de periode na MPG 2022 exploitaties voor Vonk en Gildebuurt vastgesteld. Deze hebben een negatief financieel effect van circa € 1,6 miljoen. Hiervoor is een voorziening getroffen. Per saldo is het verwacht resterend resultaat van de totale portefeuille circa € 3,1 miljoen lager dan bij de jaarrekening 2021.

In beginsel zijn private ontwikkelingen voor de gemeente saldoneutraal, omdat alle gemeentelijke kosten die samenhangen met de ontwikkeling worden verhaald op de grondeigenaar/initiatiefnemer. Toch is het mogelijk dat er resultaat, zowel positief (bijvoorbeeld GDC Noord) als negatief (bijvoorbeeld Brainport Industries Campus), wordt gehaald. Dit kan bijvoorbeeld door tegenvallers in de projecten of grondverkopen van gemeente aan een private partij.

Resultaat

Jaarlijks levert de portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen een resultaat op voor de gemeente. Via diverse besluiten is dit resultaat bestemd onderstaande reserves. Een toelichting op deze reserves is opgenomen in bijlage 10.

• Saldireserve specifiek (fietsenkelder Stationsplein Zuid);
• Reserve bovenwijkse voorzieningen;
• Reserve knooppunt XL;
• Reserve huisvesting onderwijs;
• Reserve strategische investeringen.

Grondexploitaties
Conform BBV-regelgeving moet resultaat uit grondexploitaties worden genomen naar gelang de voortgang van het project. De omvang van het te nemen resultaat in 2023 is moeilijk te voorspellen. Deze is sterk afhankelijk van het in 2022 nog te nemen resultaat, de ontwikkeling van het nog verwacht resultaat van grondexploitaties en de realisatie van kosten en opbrengsten in 2023. Daar komt bij dat als het verwachte resultaat van een grondexploitatie daalt, bijvoorbeeld door tegenvallende kosten en/of opbrengsten, de kans bestaat dat eerder genomen resultaat moet worden teruggestort. Dit zorgt ervoor dat resultaatneming risicovol is. Daarom is ervoor gekozen de resultaat uit grondexploitaties niet te begroten.

Private ontwikkelingen
We verwachten in 2023 enkele private ontwikkelingen met een positief resultaat af te sluiten. Daarnaast verwachten we het project Philips Lighting met een negatief resultaat af te sluiten. Hierdoor is het verwacht resultaat uit private ontwikkelingen in 2023 per saldo nihil.

Voorzieningen

Naast projecten met een verwacht positief resultaat zijn er ook projecten (zie hierboven vermeld) met een verwacht negatief resultaat. Ter dekking van dit verwacht negatief resultaat is een voorziening gevormd.

Grondexploitaties
Vooralsnog verwachten we in 2023 geen grondexploitaties met een substantieel verwacht negatief resultaat af te sluiten.

Private ontwikkelingen
In 2023 verwachten we het project Philips Lighting af te sluiten met een totaal negatief resultaat van circa € 0,4 miljoen. De hiervoor getroffen voorziening zal dan ook vrijvallen ter dekking van dit negatief resultaat.

Coronacrisis en oorlog Oekraïne

Het effect van de coronacrisis op onze grondexploitaties is tot nu toe beperkt gebleven. Begin dit jaar is vervolgens de oorlog in Oekraïne uitgebroken en zien we berichtgeving over grote zorgen in de bouw over personeel- en materiaaltekorten. Dit veroorzaakt hoge materiaalprijzen waardoor de bouwkosten hard stijgen. Wat dit exact voor onze grondexploitaties gaat betekenen de komende periode is nu nog lastig te voorspellen. Bij de berekening van het benodigd weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met effecten van opbrengstendaling, vertraging, stijgende rente en hogere (bouw)kosten.

Het weerstandsvermogen

De benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties en kostenverhaalprojecten bedraagt € 20 miljoen. Dit is gebaseerd op de jaarrekening 2021 en de halfjaarlijkse actualisatie.

De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige inzichten. Ervaring uit de afgelopen jaren heeft ons geleerd dat deze sterk afhankelijk zijn van
marktontwikkelingen waar wij als Eindhoven geen invloed op hebben. Een nieuwe economische crisis kan zorgen voor lagere opbrengsten, vertraging in de realisatie hiervan en hogere rentelasten. We hanteren bij de berekening 5-10% opbrengstendaling, 2-6 jaar vertraging en 0,5-1% rentestijging. Voor marktrisico’s hebben we circa € 12,3 miljoen weerstandscapaciteit nodig om eventuele effecten van tegenvallende markteffecten op te kunnen vangen.

Het afgelopen jaar zijn we geconfronteerd met sterke kostenstijgingen en is het erg onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Daarom houden we bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit rekening met een kostenrisico. We hanteren bij de berekening 5-8% kostenstijging voor de jaren tot en met 2025. De hiervoor benodigde weerstandscapaciteit bedraagt circa € 1,8 miljoen.

Daarnaast worden projectspecifieke risicoanalyses uitgevoerd om risico’s te identificeren, kwantificeren en beheersen. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten, bijvoorbeeld als gevolg
van sanering, archeologie of explosieven, en contractuele risico’s. Om eventuele effecten van deze risico’s op te kunnen vangen is een weerstandscapaciteit nodig van circa € 11,6 miljoen.

Conform BBV regelgeving moet jaarlijks winst uit grondexploitaties worden genomen naar rato van de realisatie van kosten en opbrengsten. Dit kan betekenen dat wanneer risico’s optreden of kosten en of opbrengsten tegenvallen, een correctie moet worden gedaan op de eerder teveel genomen winst. Om dit te
kunnen opvangen is een weerstandscapaciteit van circa € 5,3 miljoen nodig.

Bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om de financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten
van de projecten zelf voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken. Dit betreft een bedrag van circa € 11,1 miljoen. Tot slot zijn een aantal projecten in voorbereiding waarvoor bij vaststelling een weerstandscapaciteit van circa € 0,1 miljoen nodig is.

Bovenwijkse voorzieningen

In mei 2019 heeft de raad de Nota Bovenwijkse voorzieningen vastgesteld. Daarop volgend heeft het college in april 2020 een uitgewerkte berekeningssystematiek en in januari 2021 enkele aanscherpingen vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat zowel private ontwikkelingen als gemeentelijke grondexploitaties bijdragen aan de kosten van de realisatie van bovenwijkse voorzieningen in de stad.

Grondexploitaties
Op basis van het programma in de projecten en de bedragen voor het kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen vindt er net als voor private ontwikkelingen een afdracht voor bovenwijkse voorzieningen plaats. Dit wel alleen als het resultaat van de grondexploitatie dit toelaat (conform BBV-regelgeving mag niet meer uit de grondexploitaties worden bestemd dan het resultaat uit de grondexploitaties toelaat). Als er geen resultaat wordt verwacht, vindt dus geen afdracht plaats.

Private ontwikkelingen
Het gaat hierbij om een afdracht vanuit de private initiatieven waar sprake is van een bouwplan waarvoor een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan nodig is (ook kleine plannen conform art. 6.2.1.a BRO1). De bijdrage door private initiatieven dient betaald te worden op het moment van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Er moet wel een bankgarantie worden afgegeven om kostenverhaal voor de start van de ruimtelijke ordeningsprocedure (waaronder een bestemmingsplanwijziging) te verzekeren of er moet binnen een maand na ondertekening van de anterieure overeenkomst worden betaald. De bijdrage gaat rechtstreeks naar de reserve bovenwijks.

Verbonden partijen

Voor de ontwikkeling van de projecten Strijp-S en Flight Forum is de gemeente Eindhoven een samenwerking aangegaan met derden. Deze grondexploitaties zijn deels (gemeentelijk deel) opgenomen in de beschreven resultaten en prognoses. De totale grondexploitatie speelt zich echter af binnen de verbonden partijen, waarover de rechtspersoon van deze verbonden partij zelf verantwoording aflegt. Dit wordt verantwoord in de paragraaf verbonden partijen.

Voorraad en strategische verwervingen

We beschikken nog over meerdere grondposities die mogelijk in de toekomst worden ontwikkeld. Voor enkele van deze grondposities worden momenteel voorbereidingen getroffen om deze tot ontwikkeling te brengen. De meest invloedrijke zijn Brainport Industries Campus (BIC) en Landforum. Met het tot ontwikkeling brengen van bovengenoemde locaties nemen onze strategische grondposities verder af. Om voldoende strategische grondposities beschikbaar te hebben voor realisatie van de toekomstige ambities en doelstellingen van Eindhoven, is het Strategisch Verwervingsplan nader uitgewerkt. Doorontwikkeling is op onderdelen nog noodzakelijk.